Bienes raíces comerciales: ¿Qué es una tasa CAP?

En los términos más simples, una tasa de tope es la forma en que bienes raíces comerciales se valora, midiendo el riesgo versus el rendimiento de una propiedad determinada. Puede comparar una propiedad con una tasa de capitalización baja con una cuenta de ahorros: en una cuenta de ahorros prácticamente no existe riesgo de perder el dinero que ha depositado, pero el rendimiento en forma de intereses es muy bajo. Por el contrario, una propiedad con una tasa de capitalización alta se parece más a invertir en acciones: los rendimientos potenciales son mucho mayores, pero existe un riesgo real de perder la inversión inicial.

En general, las propiedades con tasas de capitalización altas generan más flujo de efectivo y son menos costosas de comprar, mientras que las propiedades con tasas de capitalización bajas generan menos flujo de efectivo y son más costosas de comprar.

Tasas de capitalización También actúa como un multiplicador que ayuda a determinar el valor de la propiedad. Imagine una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $100,000. El NOI se define como el ingreso bruto menos la tasa de desocupación y todos los gastos asociados con el mantenimiento y operación, excluidas las hipotecas (si las hubiera). Al dividir el NOI de la propiedad por la tasa máxima del mercado, el resultado es el valor de la propiedad.

Por ejemplo:

• $100,000 NOI en un mercado de 10 capitalizaciones, o 10% de retorno: $100,000 se dividen por 10% (10), lo que da como resultado un valor de propiedad de $1,000,000.
• La misma propiedad, con el mismo NOI de $100,000 5 en un mercado de 100,000 capitalizaciones: $5 05 se dividen por 2,000,000% (XNUMX), lo que da como resultado un valor de propiedad de $XNUMX XNUMX XNUMX.

La misma propiedad, que genera el mismo NOI, se valora de manera diferente según el mercado y la tasa máxima asociada. Dado que la tasa máxima actúa como un multiplicador del NOI, cada dólar que aumenta el NOI de una propiedad (por ejemplo, al aumentar los alquileres o disminuir los gastos) se multiplica por el porcentaje de la tasa máxima. Con un mercado de 10 capitalizaciones, cada dólar adicional de NOI se divide por un 10%, por lo que se agregan $10 adicionales al valor de la propiedad. En un mercado de 5 capitalizaciones, cada dólar extra de NOI se divide entre un 20%, sumando 20 dólares de valor de la propiedad. Aprovechar este efecto multiplicador en el momento adecuado es una forma importante en la que los inversores inmobiliarios pueden generar retornos sobre sus inversiones.

Como nota final, la familiaridad con las tasas de capitalización y cómo usarlas para ganar dinero es un concepto que se traslada a otras formas de inversión fuera del sector inmobiliario y vender mi casa rapido Long Island ofertas y vale la pena tomarse el tiempo para aprender.